Когда говорят о жилье будущего, в массовом сознании возникают образы футуристического дизайна, «умного дома» и продвинутых экостандартов. Однако по-настоящему важен не набор технологий и даже не квадратные метры сами по себе, а то, насколько модель рынка недвижимости отвечает ключевым жизненным запросам россиян: когда отделиться от родителей, создать семью, родить детей, переехать в другой город или за город, позаботиться о старших, сохранить самостоятельность в пожилом возрасте. О жилье будущего и сценариях его развития — в комментарии старшего консультанта АЦ ВЦИОМ Сергея Суркова.
Кризис модели льготной ипотеки
За последние пять лет жилье подорожало вдвое, тогда как реальные доходы населения выросли менее чем на 20%. Льготная ипотека разогнала спрос, но не привела к сопоставимому расширению предложения. В итоге мы получили разогретый рынок, который, к сожалению, не способен решать ни вопросы демографии, ни задачи пространственного развития страны. Действующая система, основанная на льготной ипотеке и рыночном предложении, подошла к той черте, когда необходимо ее переосмысление.
Жилье как фактор демографии
Как отмечается в экспертно-аналитическом докладе АЦ ВЦИОМ «Жилье будущего и будущее жилья», наличие собственной жилплощади — один из важнейших факторов для решения завести ребенка, с этим согласны 72% опрошенных россиян. Неподходящие жилищные условия входят в тройку главных причин[1] как для откладывания рождения детей, так и для отказа от их рождения в принципе. Несмотря на то что за последнюю четверть века жилищная обеспеченность россиян, согласно данным Росстата, выросла в среднем более чем на 10 кв. метров[2], нехватку площади испытывает 41% респондентов, в том числе 11% сообщают о сильной стесненности. Что касается семей с детьми, то их обеспеченность жильем в 1,3–1,8 раза ниже средней по стране[3], а это уже достаточно серьезный тормоз для формирования репродуктивных намерений.
Жилье будущего глазами россиян
Большинство россиян, как показало наше исследование, хотели бы проживать не в квартирах, а в индивидуальном доме — 64%. Образ идеального жилья в глазах россиян выглядит как хорошо отапливаемый 4-комнатный дом (либо 3-комнатная квартира для тех, кто выбирает квартиру) общей площадью до 100 кв. метров с земельным участком и санузлом внутри дома (с большой кухней и балконом или лоджией для случая с квартирой) в тихом районе с развитой инфраструктурой — именно к этому будет стремиться подавляющее большинство россиян. Предлагаемые на рынке недвижимости метры в студиях и малогабаритных квартирах в многоэтажных новостройках сильно далеки от того, что россияне хотели бы видеть. Это скорее объекты для инвестиций, чем покупка пространства для жизни. А это значит, что запрос на реальное улучшение качества жилищных условий в обществе по-прежнему очень высок.
Недоступное жилье
Как показывает исследование АЦ ВЦИОМ, только 16% россиян считают, что в ближайшие годы улучшение жилищных условий станет доступным для большинства граждан. Причем среди молодежи до 25 лет таких всего 8%, а в возрасте 25-44 года — 12%. В Москве и Санкт-Петербурге таких оптимистически настроенных респондентов ожидаемо меньше, чем в среднем по России, — порядка 11%, тогда как в малых городах и на селе — 21% и 18% соответственно. Другими словами, в обществе наблюдается низкая степень уверенности к способности рынка и государства в нынешнем состоянии решить жилищный вопрос, особенно среди молодежи в крупных городах, которая с точки зрения жилищной обеспеченности находится в наиболее уязвимом стартовом положении.
На перекрестке трех дорог
Исследование предлагает три основных сценария развития рынка недвижимости до 2036 года, и выбор между ними — это стратегическая развилка для страны.
Первый, инерционный, — сохранение текущих трендов. Цена квадратного метра продолжит повышаться, застройка будет уплотняться и расти вверх, старый фонд — ветшать, малые города — стагнировать. Пространственное развитие по-прежнему останется в руках девелоперов и банкиров, в силу специфики бизнеса ориентированных исключительно на прибыль. Это путь усиления неравенства и постепенного снижения качества жизни в масштабе страны.
Второй, государственно-корпоративный, — смена парадигмы. Переход от стимулирования спроса к работе с предложением, активная роль государства и крупного бизнеса, федеральная реновация старого жилого фонда (по примеру Программы реновации в Москве), развитие цивилизованного рынка аренды. В масштабе всей страны это потребует существенных инвестиций и политической воли, но способно переломить ситуацию.
Третий, сценарий дезурбанизации, — самый амбициозный и, возможно, наиболее органичный для России. Он предполагает постепенный переток населения в ИЖС и малые города, разгрузку мегаполисов, улучшение демографии за счет малоэтажного и доступного жилья. Но для реализации такого сценария нужны системные реформы.
Необходимо отметить, что параллельно с любым из этих сценариев будут восстанавливаться и инфраструктурное развиваться новые территории России, что также потребует серьезного финансирования. Выбор сценария должен учитывать эту масштабную задачу и синхронизироваться с ней.
Пока стратегический выбор между сценариями не сделан, «по умолчанию» будет реализовываться инерционный сценарий. Если ничего не менять, то с высокой долей вероятности россияне продолжат откладывать рождение детей из-за стесненных жилищных условий, мечтать о собственном доме без возможности его построить и продолжать жить в ветшающем старом фонде, который к тому же крайне энергозатратен для ЖКХ. Для изменения ситуации необходимо детально проработать возможности для реализации альтернативных сценариев, чтобы дать дополнительный импульс к появлению положительных эффектов в обществе от развития сферы жилищного строительства.
Как это сделать — читайте в экспертно-аналитическом докладе АЦ ВЦИОМ «Жилье будущего и будущее жилья», подготовленном в партнерстве с Фондом Росконгресс при экспертной поддержке финансового института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ и Института социальной архитектуры Президентской платформы «Россия — страна возможностей».
[1] Другие две причины из топ-3: недостаточный уровень дохода и общая нестабильная ситуация в стране
[2] Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного человека в России, выросла с 19,2 кв. метров на конец 2000 г. до 29,4 кв. метров в конце 2024 г. См. Росстат, Российский статистический ежегодник 2025. Табл. 6.31. Основные показатели жилищных условий населения. Стр. 168. https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Ejegodnik_2025.pdf
[3] Отчет ДОМ.РФ «Планы по рождению детей»